1

2

3

4

5

 

Zasady kupowania działki budowlanej

Mogłoby się wydawać, że kupienie działki pod budowę wymarzonego domu, to żaden problem. Wystarczy wybrać lokalizację spośród setek propozycji w biurach pośrednictwa, zapoznać się z terenem i możliwościami budowy a potem już tylko podpisanie umowy. Wszystko wydaje się oczywiste, ale po zawarciu takiej transakcji może się nagle okazać, że postawienie domu nie będzie tak proste. Do zakupu działki trzeba się dobrze przygotować i dobrze jest też skorzystać z pomocy znającego temat pośrednika. Podczas kupowania samodzielnego przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na termin zamieszczenia ogłoszenia. Jeśli jest on długi, to oznacza z reguły, że istnieje jakiś przysłowiowy haczyk powodujący brak zainteresowania. Decydując się na pośrednika warto zastanowić się nad kształtem i powierzchnią działki, która musi być odpowiednia do planowanego domu. Dobrze też, jeśli jest ona płaska. Ważny jest rodzaj gruntów oraz rosnące drzewa. Wycinka oznacza z reguły starania o pozwolenie i dodatkowe koszty, a może się przecież zdarzyć, że urząd nie wyrazi zgody na taką wycinkę. Bardzo ważne jest ustalenie planów zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, gdyż może się okazać, że za kilkanaście lat będzie tu budowana autostrada. Przed zakupem należy tez sprawdzić wpis do księgi wieczystej, zapewniający dożywotnie prawo własności.

Popyt na kawalerki

Współczesny świat znacznie odbiega od tego, jaki funkcjonował jeszcze 20 lat temu. Zanim Polska otworzyła się na zagraniczne rynki, a w jej realia wkroczyła moda na szybkie usamodzielnianie się młodzieży, dorastanie i zdobywanie pozycji zawodowej, osoby samotne nie miały wielkiego poparcia w naszym społeczeństwie. Zawsze znajdowały się na ostatnim miejscu we wszystkich kategoriach zaspokajania potrzeb. Dziś singiel, to ktoś, kto preferuje taki nowoczesny styl życia. Moda na robienie kariery przez założeniem rodziny jest wciąż żywa. Nie dziwi już nikogo prezes czy szef w wieku 25 lat. Samodzielność zawodowa, dobra pozycja, własna pensja to w konsekwencji również potrzeba własnego lokum. Zapotrzebowanie na mieszkania dla singli rośnie, a to z kolei kształtuje ceny mieszkań jednoosobowych. Inaczej też wygląda pojęcie kawalerki. W czasach socjalistycznych pokój z kuchnia i łazienką stanowił już mieszkanie rodzinne, przeznaczone dla dwóch osób, często również z dzieckiem zależnie od metrażu. Kawalerką był jeden pokoik z aneksem kuchennym. Dziś kawalerka to standardowe mieszkanie z kompletem wygód. Coraz większe jest też zapotrzebowanie na luksusowe kawalerki, o większej powierzchni i wyższym standardzie. Młodzi ludzie kupują je albo na życiowy start, albo jako formę inwestycji kapitału, stosunkowo łatwą do wynajęcia.

Polskie domy modelowe

Marzenia o własnym domu ma wielu Polaków, ale jedynie niewielki procent decyduje się na jego budowę. Dom to nie tylko luksus i komfort życia, ale również odpowiedzialność oraz obowiązki. Nie ma tu niestety zarządzającego, który zadba o zewnętrzny remont, dostarczy ogrzewanie i inne media, zabezpieczy dach na zimę. Pomimo tych niewygód jednak część Polaków realizuje swoje budowlane plany, ale wbrew pozorom budowanie wcale nie oznacza stawiania willi na miarę zachodniej klasy kapitalistycznej. Decydujących się na własny dom cechuje raczej rozsądne myślenie, a planowany budynek jest raczej skromny i standardowy. Niewiele z nich przekracza powierzchnię 100m2. Większość z nich nie posiada podpiwniczenia czy użytkowego strychu. Rzadko też buduje się przestronny garaż i pomieszczenia gospodarcze. Ogrzewanie często instaluje się we własnej kotłowni, a źródło ciepła stanowi piec na stałe paliwo. Możliwość zakupienia ekogroszku czy brykietów zapewnia o wiele ekonomiczniejsze użytkowanie niż bezproblemowe ogrzewanie za pomocą gazu z sieci miejskiej. Wielkość domu warunkuje często powierzchnia działki oraz przewidywania dotyczące kosztów późniejszej eksploatacji. Polskie domy modelowe nie wykluczają oczywiście budowy gigantycznej willi i wielokierunkowego urozmaicania konstrukcji, a są jedynie schematycznym standardem.

Wywiad środowiskowy przed zakupem

Kupowanie działki pod budowę własnego domu to spory dylemat i chociaż często w takich sprawach korzysta się z pomocy wyspecjalizowanego, doświadczonego pośrednika, to przecież nie pośrednik będzie mieszkał w postawionym domu i nie pośrednik określi, jakie są nasze potrzeby. Celem pośrednika jest przede wszystkim sprzedaż i zarobek, ale pomimo solidności potrafi on w taki sposób przedstawić ofertę, że wyda się bardzo atrakcyjna. Często jednak zapomina się o praktyce i codziennym życiu, a takie zalety jak świeże powietrze, zieleń i brak ulicznego ruchu nie zawsze może się okazać akurat tym, czego potrzebuje przyszły mieszkaniec. Poza dokonaniem ogólnego opisu oczekiwań, czyli wielkości, odległości od centrum, rodzaju okolicy i prawa do zabudowy warto przed decyzją o zakupie sprawdzić w praktyce, jak wygląda życie w tej okolicy. Przede wszystkim ważne są dojazdy, więc można sprawdzić ich jakość dzięki kilku wycieczkom w różnych porach dnia. Wskazówką mogą być rozmowy z okolicznymi mieszkańcami, dostęp do infrastruktury, dojazdy karetki, policji czy firm usługowych. Hałas i inne uciążliwości też mają spore znaczenie a już szczególnie ważna jest jakość gruntów i utrudnienia w budowie. Przykładowo podmokły teren może podnieść koszty budowy związane z jego drenażem, a odległość od sieci elektrycznej narazić na kolejne wydatki.

Kryteria typowych apartamentów

Pojecie apartamentu jest zrozumiałe i kojarzone z reguły z luksusowym kilkupokojowym kompleksem na ostatnim piętrze najlepszego hotelu w mieście. W takich obiektach apartamenty stanowiły bardzo kosztowne i luksusowe lokum, często wyposażone w urządzenia dodatkowe, jak lodówka czy telewizor. Dziś już apartament stracił na znaczeniu i choć nadal jest to luksusowe mieszkanie, nie stanowi tak elitarnego lokalu jak kiedyś. Dziś już nawet częściej używa się nazwy: mieszkanie o podwyższonym standardzie. Apartament, aby nim był musi przede wszystkim spełniać kryterium metrażowe, a jego wielkość powinna przekraczać 100m2. Pokoje muszą być duże, powyżej 30m2. Również duża powinna być łazienka posiadająca dwa wejścia od strony sypialni i pokoju dziennego. Apartament posiada z reguły dodatkowe wyposażenie, w postaci garderoby czy drugiej łazienki oraz wyraźnie oddzieloną część sypialną od dziennej. Dość istotne są również takie elementy jak balkon czy taras. Często na klasę apartamentu wpływa również jego położenie, w atrakcyjnej dzielnicy, z łatwym dojazdem do centrum czy ważnych ośrodków. Nie zaszkodzi jego renomie także znane nazwisko projektanta lub dekoratora wnętrz. Na te wszystkie elementy trzeba zwracać uwagę dokonując zakupu, bowiem często sprzedający za pomocą nazwy mają zwyczaj windować w górę ceny zwykłych mieszkań.

Pośrednicy nieruchomości

Kupowanie mieszkania w dzisiejszych czasach wymaga sporo wiedzy oraz umiejętności negocjacji, dlatego często osoba dokonująca zakupu zdaje się na pomoc pośrednika agencji. Taka opcja ma niestety zarówno swoje zalety, jak i wady. Przede wszystkim pośrednictwo kosztuje. Niekiedy agencje żądają całkiem sporych kwot za świadczenie tego typu usług i chociaż teoretycznie powinny zagwarantować pomoc kompleksową, to nie zawsze tak bywa. Jeśli ktoś decyduje się na taką usługę powinien dopilnować, aby została w pełni zrealizowana. Pośrednik powinien być obecny zawsze na miejscu, najlepiej osobiście, a nie w osobie swojego asystenta. Korzystając z takiej pomocy trzeba pamiętać, że są to osoby doświadczone, mające za sobą setki transakcji i jeśli udzielają rad, to są one poparte wiedzą. Inną kwestią jest uczciwość pośrednika. Często się zdarza, że pośrednicy w walce o zarobek narzucają swoje usługi osobom ogłaszającym się, lub podczepiają się pod inne transakcje wyłudzając opłatę za pośrednictwo. Poza tym stosunkowo łatwo w stercie dokumentów podpisać coś, co nie do końca nas satysfakcjonuje a pośrednikowi przynosi zyski. Decydując się na pomoc należy zwracać się do sprawdzonych agencji, a nie korzystać z okazji. Internet umożliwia dziś zasięgnięcie opinii o takich biurach, a wiarygodnym wskaźnikiem może też być ilość jego ofert i zasięg działania.

Metraż a cena nieruchomości

Powszechna zasada sprzedaży zakłada, że im coś jest większe, tym więcej kosztuje. Wynika to z faktu ilości zużytego materiału, czasu wykonania i wkładu pracy. W przypadku mieszkań jednak ta zasada nie do końca się sprawdza. Wbrew pozorom nie każdy, kto planuje zakup mieszkania chce mieć lokal o dużej powierzchni. Im większy metraż i więcej pokoi tym wyższy czynsz i inne koszty utrzymania, dlatego dokonując wyboru z reguły nabywcy dostosowują wielkość do własnych potrzeb i przyszłościowo myślą o ponoszonych kosztach. Oczywiście można mieć dwa pokoje więcej i cieszyć się luksusem dużej powierzchni, ale to konieczność opłacania wyższego czynszu, za powierzchnie, która de facto jest zbędna. Taka podaż wpływa na kształtowanie się cen decydując o tym, że najdroższe są mieszkania o małym metrażu, kawalerki i dwupokojowe lokale mieszkalne. Najniższe ceny za metr osiągają lokale wielopokojowe, a ta cena zdecydowanie spada w lokalach powyżej 3 pokoi. Wynika to z pewnością z małego zainteresowania właśnie takimi mieszkaniami, a niższa cena ma zachęcić do zakupu potencjalnych klientów. Warto zwrócić też uwagę na doposażenie mieszkań, które nie zwiększa ich wartości, ale jest często wykorzystywane, jako pretekst do podwyżki. Mogą to być na przykład panele czy glazura w kuchni i łazience, albo różnego rodzaju przebudowy.

Nowoczesne europejskie osiedla

Budowanie w Polsce przechodzi w coraz to nowszy i bardziej nowoczesny etap, zmieniając się z roku na rok. Odchodzi w przeszłość budowanie takie, jak w latach 70-tych, kiedy to powstawały wielkie osiedla-sypialnie, budynki z wielkiej płyty, niekiedy rozmiarami wręcz zadziwiające. Słynne „ściany płaczu”, czyli 11-piętrowce o kilkunastu klatkach, które wymagały specjalnych przejść, gdyż dostanie się na drugą stronę wymagałoby sporo czasu, odchodzą w przeszłość, a te, które są straszą samotnie wśród coraz nowocześniejszego budownictwa. Obecnie stawia się coraz bardziej luksusowe małe osiedla, które standardem mieszkań wcale nie pretendują do klasy luksusowej, ale odrobina pomysłowości i dobrej woli całkowicie odmienia ich oblicze. Przede wszystkim nowe bloki przestały przypominać szare klocki, nabierają ciekawych kształtów i są kolorowe. Ich wysokość nie przekracza najczęściej trzech pięter z uwagi na unijne wymagania dotyczące instalacji wind, a ustawienie sprawia wrażenie, że jest to miłe, przytulne osiedle, niemalże oaza, z placem zabaw w centrum, skwerkiem zieleni i własnym parkingiem. Te bardziej nowoczesne i o wyższym standardzie są także ogradzane dla bezpieczeństwa, zaopatrzone w domofony i często też posiadające własnego strażnika. Nowoczesne osiedla stwarzają namiastkę prywatności i zapewniają znacznie więcej intymności niż tradycyjny kompleks otwarty.

Mieszkania z rynku wtórnego

Planując zakup mieszkania z reguły marzy się o nowoczesnym budownictwie, wykończeniach najwyższej jakości i wszelkich wygodach. Nie zawsze jednak możliwości finansowe pozwalają na tego typu inwestycję, gdyż nawet wynajęcie mieszkania w apartamentowcu, to kwoty przekraczające budżet niejednej rodziny. Samodzielne mieszkanie niekiedy jest koniecznością z uwagi na rozrastającą się rodzinę, albo potrzebę swobody i samodzielności. Rozwiązaniem jest w takich sytuacjach rynek wtórny. Nie jest prawdą, że mieszkanie z rynku wtórnego musi być gorszej jakości czy mało atrakcyjne. Są to oczywiście lokale tańsze i w gorszym stanie technicznym, ale nawet takie usytuowane w kamienicach przy pewnych nakładach finansowych można doprowadzić do stanu niemalże idealnego. Jest to jedynie kwestia czasu i dobrej woli. Mieszkania w starym budownictwie z reguły charakteryzują się dużą powierzchnią, co pozwala na wydzielenie pomieszczeń sanitarnych, a nawet przebudowanie i wygospodarowanie dodatkowych pokoi poprzez postawienie ścianek działowych. Nowoczesne technologie wykończeniowe, takie jak gładź gipsowa, narożniki, okna i drzwi z PCV, parkiety pozwalają na przekształcenie starego lokalu w nowoczesny, wysokiej klasy apartament. Wysokie mieszkania są idealne do budowania antresoli i zwiększenia powierzchni użytkowej.

Własność przez zasiedzenie

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można stać się legalnym posiadaczem mieszkania, domu lub działki własnościowej, jeśli od lat jest się jej użytkownikiem, ale faktycznie nie posiada się prawa własności. Takie przejęcie własności nazywa się zasiedzeniem i odnosi się do ściśle określonych sytuacji. Przez zasiedzenie można stać się właścicielem nieruchomości, na której od lat sprawuje się obowiązki właściciela, pomimo, że faktycznie się nim nie jest. Okres, jaki musi upłynąć od momentu rozpoczęcia pełnienia obowiązków to 20 lub 30 lat, zależnie od sytuacji określanej przez prawo. Jeśli faktyczny właściciel nie upomina się o swoją własność a zajmujący nieruchomość może przedstawić dowody opłat ponoszonych na utrzymanie w okresie co najmniej 20 lat może on wystąpić do sądu o przeprowadzenie procesu przeniesienia prawa własności. Proces ten nie dotyczy osób wynajmujących na podstawie umowy o dzierżawę, nie dotyczy również osób występujących przeciwko niepełnoletniemu właścicielowi. Zasiedzenie jest jedynie prawnym usankcjonowaniem faktycznej sytuacji, która trwa od wielu lat, a zapewnia ono względne poczucie bezpieczeństwa dotychczasowemu użytkownikowi. Tego typu sposób przejmowania mieszkań czy gruntów nie obejmuje sytuacji, kiedy lokal jest elementem spadku po poprzednim właścicielu. Prawo dziedziczenia zawsze wyprzedza zasiedzenie.