Archive for Maj, 2013

Koszt domu to początek

Zakup mieszkania czy domu z reguły oznacza trzymanie się za przysłowiowy portfel i liczenie każdej złotówki, gdyż wydatki czekają niebagatelne a zaoszczędzenie nawet kilku tysięcy może być ważne. Przeznaczenie tych „oszczędności” na wykończenie, remont czy chociażby umeblowanie pozwoli na szybsze i bardziej komfortowe zamieszkanie. Niestety dom to nie tylko bezpośredni koszt zakupu. Z taką inwestycją wiążą się też inne koszty, o których często kupujący nie wie, a uświadomiony zostaje dopiero w chwili wystawienia rachunku. Jednym z kosztów dodatkowych jest na przykład pośrednictwo. Agent, który zajmuje się sprzedażą czy zakupem domu najczęściej wynagradzany jest procentem od transakcji, a im wyższa kwota sprzedaży tym wyższy koszt pośrednika. Kolejne kwestie finansowe to opłacenie wszelkiego typu rzeczoznawców oraz załatwienie wszelkich formalności prawnych. Każdy „papierek” w urzędzie oznacza kolejne opłaty, często tez wyceny, podobnie jak notariusz dokonujący zapisu własności. Wymagane jest również ubezpieczenie nieruchomości. Na miejscu może się okazać, że dodatkowo trzeba zapłacić za miejsce parkingowe lub garaż. W lokalach spółdzielczych konieczne są opłaty członkowskie. Do tej listy dojdą jeszcze koszty podatkowe oraz zapewne kilka innych pozycji właściwych dla konkretnej transakcji.

Kompleksowość usług agencji nieruchomości

Współczesne agencje nieruchomości coraz bardziej różnią się od typowych biur pośrednictwa, a użyta pierwotnie nazwa jest tego doskonałym odzwierciedleniem. Nie jest to już typowe biuro, do którego przychodzi klient poszukujący lokalu do wynajęcia. Współczesne agencje to małe kombinaty, przedsiębiorstwa świadczące wszechstronne usługi, znacznie wykraczające poza zakup i sprzedaż. W nowoczesnej firmie zaproponowane do sprzedaży mieszkanie przechodzi wiele etapów, począwszy od kompleksowej wyceny, opisu, prezentacji w katalogach lub na stronie internetowej, ale to zaledwie część usług, jakie świadczy profesjonalna agencja. W kwestiach prawnych pracownicy pomagają sporządzać umowy i przygotowywać różnorodne dokumenty związane z zakupem czy wynajmem. Doradztwo jest rozwinięte doskonale, zwłaszcza w kwestiach niuansów prawnych i możliwych pułapek w umowach. Poza tym agencje świadczą też usługi firmom i towarzystwom. Możliwe jest przejęcie przez nie zarządzania budynkiem oraz prowadzenie polityki jak największej dochodowości domu. Usługi obejmują doradztwo inwestycyjne, a pracownicy posiadają stale kontakty w bankach umożliwiające szybkie uzyskanie kredytu hipotecznego. Korzystanie z usług takich biur jest szczególnie przydatne wtedy, gdy kupuje się mieszkanie w mieście odległym od lokalizacji firmy.

Dom czy mieszkanie

Marzenie o własnym lokum ma każdy, ale nie wszyscy dysponują odpowiednio dużymi środkami, aby sobie takie lokum zapewnić. Zdarza się jednak, że istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego lub otrzyma się niespodziewanie sporą sumę pieniędzy i trzeba podjąć decyzje o tym, w co ją zainwestować. Na rynku nieruchomości dostępna jest dziś tak szeroka oferta mieszkań i domów wszelkiego typu, że wybór prosty nie jest. W zasadzie każda z opcji ma swoje dobre i złe strony, a wybór tej właściwej zależy od priorytetów przyszłego właściciela. Trudno decydować się na budowę domu, jeśli zależy na czasie, a wprowadzić chciałoby się natychmiast. W tej sytuacji z pewnością zakup przeważa nad opcją budowy. Powstaje też dylemat, czy kupić dom czy apartament. Różnica to przede wszystkim dostęp do infrastruktury, gdyż domy usytuowane są często na obrzeżach miasta, a apartamenty w osiedlach miejskich. Z drugiej strony dom jest własnością w pełni i pozwala właścicielowi decydować o całości. Apartament to prawo własności jedynie do lokalu i nie ma wpływu na przykład na bezpośrednie otoczenie. Poza tym wszelkie decyzje trzeba uzgadniać z sąsiadami, którzy mogą się okazać konfliktowi. Zaletą apartamentu jest jednak to, że większość prac dotyczących konserwacji budynku spoczywa na zarządcy, a nie na samym lokatorze.

Wycena domu na sprzedaż

Decyzja o sprzedaży domu zwykle wiąże się z koniecznością ustalenia ceny, a tego dokonać może prawidłowo jedynie fachowiec. Na cenę domu wpływa wiele czynników i oczywiście sam właściciel decyduje ostatecznie ile by chciał za swój dom uzyskać, ale im cena wyższa od przeciętnej, tym trudniej mu będzie znaleźć nabywcę. Na cenę domu wpływa nie tylko koszt materiałów, ale również wiele innych czynników, takich, jak wiek budynku i instalacji wewnętrznych, stan po remoncie, dodatkowe wyposażenie, takie jak glazury, terakoty, urządzenia sanitarne i ich stan, a także okolica, zasiedlenie, a nawet rodzaj i sposób zagospodarowania terenu wokół domu. Jeśli korzysta się podczas sprzedaży z pomocy pośrednika, to sprawa jest o tyle ułatwiona, że pośrednik ma obowiązek dokonać wyceny w ramach prowizji. Z drugiej strony pośrednik to również koszty, dlatego trzeba się zastanowić nad jego wynajęciem. Jeśli natomiast sprzedaje się dom samodzielnie można zlecić wycenę rzeczoznawcy. Za jego usługę trzeba zapłacić kilkaset złotych. Rzeczoznawca posługuje się standardowymi, okresowymi zestawieniami wiec jego wycena domu może nieco odbiegać od aktualnej w danym regionie. Cenę można również negocjować już bezpośrednio z osobą, która zgłosi chęć ewentualnego kupna. Ta opcja przeznaczona jest dla tych, którzy są skłonni opuścić cenę i zależy im na sprzedaży.

Odbiór lokalu deweloperskiego

Zawarcie umowy z firmą deweloperską z reguły oznacza powierzenie jej wszystkich swoich środków i zdanie się na łaskę zarządu oraz firmy budowlanej. Potencjalny lokator nie ma praktycznie wglądu w to, co dzieje się w jego przyszłym mieszkaniu i czy ekipa nie maskuje właśnie jakichś fuszerek. Dlatego zanim wejdzie się do własnego mieszkania warto wiedzieć, co należy sprawdzić podczas odbioru lokalu. Wszelkie sprawy związane z jakością należy rozwiązać przed podpisaniem protokołu odbioru, który faktycznie przenosi obowiązek ponoszenia kosztów na właściciela. Przy odbiorze nie można się zastanawiać nad tym, co wypada a co nie. Możliwy jest nawet wkrętak czy poziomica, w celu sprawdzenia poprawności wykonania. Warto też mieć przy sobie plan mieszkania, aby sprawdzić czy wszystkie naniesienia zostały zrealizowane. Sprawdzać trzeba wszystko – nawet podłączenie prądu w gniazdkach. Konieczne są dokładne oględziny ścian, sprawdzanie narożników, całości wylewki na podłodze, osadzenie drzwi – jednym słowem każdy szczegół, który podczas użytkowania może sprawiać problemy. Podpisanie protokołu oznacza, że wszystko zostało zaakceptowane i niewiele będzie można już uzyskać od dewelopera. Wiele osób stara się unikać takich sytuacji ze względu na zwyczajny takt, ale w relacji usługodawcy z klientem, który płaci nie ma miejsca na sentymenty, które mogą sporo kosztować.

Wypowiadanie umowy najmu

Wynajęcie mieszkania czy domu osobom obcym często wiąże się z wieloma problemami i ryzykiem, które trzeba jak najbardziej przewidzieć i zabezpieczyć się. Formy zabezpieczenia są różne, począwszy od ścisłego określenia warunków umowy, a skończywszy na dość wysokiej zwrotnej kaucji, która ma pokryć ewentualne straty właściciela. Zdarza się jednak, że pomimo zabezpieczeń lokator nie spełnia warunków najmu, jest hałaśliwy i uciążliwy dla innych, wyprawia libacje niszcząc dom lub użytkuje go niezgodnie z przeznaczeniem, można wówczas doprowadzić do wcześniejszego wypowiedzenia umowy i odzyskać swoją własność kosztem jak najmniejszych szkód. Jak w każdej umowie wypowiedzenie musi być na konkretny okres. Najkrótsze to wypowiedzenie umowy miesięczne, które można zastosować w takich wypadkach, jak opisane powyżej. Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia można zastosować, jeśli zachodzi potrzeba zamieszkania w lokalu samego właściciela, a najdłuższy, kilkuletni, jeśli nie można wynajmującemu zapewnić lokalu zastępczego. Te wszystkie warianty dotyczą umów zawieranych na czas nieokreślony lub na wiele lat. O wiele korzystniejsze jest wynajęcie na kilka miesięcy z możliwością przedłużenia. Decydując się na przeznaczenie mieszkania pod wynajem warto poświęcić kilka złotych na dobrego prawnika, który zagwarantuje właściwą i bezpieczną umowę.

Bezpieczny wynajem mieszkania

Decydując się na przeznaczenie pustego chwilowo lokalu, domu czy mieszkania do wynajęcia zawsze przeżywa się dylemat, czy jest to dobre rozwiązanie i czy straty z tytułu użytkowania przez najemcę nie przekroczą zysków. Czynsze są w tej chwili wysokie, a koszty najmu też niebagatelne, jeśli więc zażąda się w umowie kilkuset złotych miesięcznie za możliwość korzystania bez ograniczeń zwykle oznacza to liczenie na jakikolwiek dochód. Tymczasem ludzie bywają różni i przez zwykłą złośliwość lub bezmyślność mogą doprowadzić do dużych zniszczeń. Sama wymiana podłogi to koszt kilkunastu tysięcy złotych, a więc równoważy wynajem na dwa lata. Aby uniknąć takich sytuacji trzeba sporządzić odpowiednią umowę z najemcą, w której jasno określa się, za co ponosi on odpowiedzialność w przypadku zniszczeń czy uszkodzeń. Problemem może też być uwzględnienie w cenie wynajmu opłat za media. O ile telewizja to koszty stałe to już w przypadku energii elektrycznej czy wody z licznika można popełnić spory błąd. W umowie warto określić, do jakiej kwoty pokrywa się koszty zużycia prądu lub wody. Koniecznym zabezpieczeniem jest ścisłe określenie czasu na wyprowadzkę po wygaśnięciu umowy najmu. Nie pozwoli to lokatorowi na przedłużanie wyprowadzki w nieskończoność. Przypadki przejęcia wynajmowanych lokali nie są rzadkie, dlatego warto się dobrze zabezpieczyć.

Osiedla za płotem

Coraz częściej firmy deweloperskie podejmują się budowy nowoczesnych niewielkich osiedli, które są ogrodzone wysoką siatką i zamknięte dla osób z zewnątrz. Tego typu rozwiązania mają zarówno swoje dobre jak i złe strony. Z pewnością o wiele bardziej stawia się tu na bezpieczeństwo. Zaletą jest na przykład możliwość zostawienia dziecka na placyku zabaw bez ryzyka, że samo wyjdzie na ulicę. Większość takich osiedli ma również domofony przy bramach wjazdowych, co oznacza, że na teren osiedla wejdą tylko ci pożądani, a nikt postronny. Dla mieszkańców takiego osiedla, złożonego często z kilku domów to rozwiązanie wygodne i bezpieczne, zwłaszcza, jeśli posiadają dzieci lub większy majątek w mieszkaniach. Z drugiej strony osiedla za płotem to miejskie „zawalidrogi”. Ich usytuowanie w centrum większego kompleksu mieszkalnego, dużego osiedla z budownictwem wielorodzinnym oznacza wiele problemów dla tych z zewnątrz. Takie nawet niewielkie osiedle zajmuje sporo przestrzeni, więc dostanie się na drugą stronę wymaga sporo czasu poświęconego na jego obejście. Jest to też podkreślanie specyficznej odrębności. Dzieci postronne nie mogą korzystać z huśtawki, a na spacer nie można pójść zadbanymi alejkami. Nowoczesne zamknięte osiedla dla ich mieszkańców stanowią jednak doskonałe rozwiązanie, pozwalając zadbać o estetykę własnego podwórka i zwiększając poczucie odpowiedzialności za nie.

Bezpieczny zakup gruntów

Dokonanie wyboru właściwej działki to problem życiowy, wiadomo przecież, że na tym terenie będzie się stawiać zabudowania, mieszkać i gospodarować przez wiele lat, a niewłaściwy wybór może nastręczyć wiele problemów. Wybór działki pod względem estetycznym, usytuowania czy wielkości to zaledwie część procesu zakupu. To, co powinno zaniepokoić na wstępie to zbyt duża presja sprzedającego. Jeśli unika on odpowiedzi na pytania, albo straszy dużą ilością zainteresowanych, warto się zastanowić, jaki tkwi w tym haczyk. Pośrednik nie popełnia przestępstwa nie informując o czymś. Niesolidność może polegać na tym, że nie odpowie na wyraźnie zadane pytanie lub odpowie wymijająco. Pomijanie takich informacji, jak planowana budowa w okolicy, droga szybkiego ruchu, ograniczenia budowlane w tym rejonie, niedogodności wynikające na przykład z zanieczyszczonej rzeki, która wydziela nieprzyjemne aromaty w upalne dni – to wszystko może mieć kardynalne znaczenie przy podjęciu decyzji o zakupie. Dużym problemem może się okazać na przykład niewielka rzeczka, która w okresie wiosennym zalewa połowę działki zagrażając ewentualnym budynkom. Oczywistym jest, że pośrednikowi będzie zależało na sprzedaży, dlatego zaprezentuje nawet najgorszy teren w sposób, który zachęci do zakupu. W takich kwestiach najlepszym rozwiązaniem jest wywiad przeprowadzony wśród sąsiadów.

Warunki zabudowy działki

Przez warunki zabudowy rozumie się określenie w specjalnej decyzji urzędowej zasad, na jakich może być zagospodarowana konkretna działka, czyli jakiego rodzaju budynek można na niej postawić, jak powinien być usytuowany, w jakich odległościach od granic a także wielkość tzw. powierzchni biologicznie czynnej, czyli terenów zielonych. Decyzja taka jest podstawą, pozwalającą na postawienie domu i jest pierwszą czynnością, jaka trzeba wykonać po zakupie działki. Decyzja taka nie jest jednocześnie prawem własności do działki, a jedynie informacją i może ją uzyskać nawet osoba postronna. Jest ona też podstawą do uzyskania zgody na budowę domu. Głównym problemem związanym z uzyskaniem takiej decyzji jest brak ustawowego określenia czasu, w jakim ma być wydana. W praktyce oznacza to, że na odpowiedź z urzędu można czekać nawet 10 lat i nie można się od tego odwołać, gdyż jest to zgodne z prawem. W rzeczywistości zwykle trwa to około pół roku zależnie od urzędu. Na pozytywną decyzję wpływają również sąsiedzi bezpośredni, którzy muszą wyrazić zgodę na zabudowę działki. Jest zazwyczaj wiele innych czynników, które mogą taką decyzje opóźnić, takich jak sprzedaż sąsiedniej działki, wyjazd, śmierć jednego z sąsiadów i związane z tym procedury spadkowe. Z tego powodu wybierając działkę pod zabudowę warto wcześniej zrobić rozeznanie, aby nie spotkać się z niespodziankami.